Nợ xấu bất động sản đang “hạ nhiệt” thế nào với ngân hàng: Áp lực chưa biến mất nhưng rủi ro đã phân hóa rõ hơnv

Sau giai đoạn chịu áp lực lớn từ thị trường bất động sản suy giảm thanh khoản và doanh nghiệp khó khăn dòng tiền, nợ xấu liên quan đến bất động sản tại nhiều ngân hàng đang xuất hiện tín hiệu “hạ nhiệt” hơn so với thời điểm căng thẳng trước đó. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng điều này không đồng nghĩa rủi ro đã hoàn toàn biến mất, mà phản ánh quá trình phân hóa mạnh hơn giữa các nhóm ngân hàng, phân khúc bất động sản và chất lượng tín dụng. (nhipsongnhadat.vn)

Trong giai đoạn thị trường bất động sản gặp khó khăn, nợ xấu từng trở thành áp lực lớn với nhiều ngân hàng do dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc suy giảm mạnh, hàng loạt dự án chậm triển khai và thanh khoản thị trường lao dốc.

Đặc biệt ở thời điểm tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, lãi suất tăng và thị trường trái phiếu gặp biến động, nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào trạng thái áp lực tài chính nặng nề, kéo theo nguy cơ phát sinh nợ xấu tại các tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, bước sang giai đoạn gần đây, áp lực này đang có dấu hiệu giảm dần nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ cùng lúc.

Một trong những nguyên nhân quan trọng là mặt bằng lãi suất đã ổn định hơn so với giai đoạn căng thẳng trước đó, giúp giảm áp lực tài chính cho cả doanh nghiệp bất động sản lẫn người vay mua nhà.

Bên cạnh đó, việc thị trường dần xuất hiện giao dịch trở lại ở một số phân khúc cũng giúp cải thiện dòng tiền và khả năng trả nợ của nhiều doanh nghiệp. (cafef.vn)

Điều đáng chú ý là nợ xấu hiện không còn lan rộng đồng đều như trước mà đang phân hóa rõ hơn theo chất lượng tài sản và năng lực tài chính của khách hàng vay.

Các dự án có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực và có thanh khoản tốt hiện ghi nhận khả năng hấp thụ ổn định hơn, từ đó giúp ngân hàng kiểm soát rủi ro hiệu quả hơn.

Trong khi đó, các phân khúc đầu cơ cao, dự án chậm pháp lý hoặc doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn vẫn tiếp tục đối mặt áp lực lớn về dòng tiền.

Điều này cho thấy thị trường tín dụng bất động sản đang bước sang giai đoạn chọn lọc mạnh hơn thay vì tăng trưởng dàn trải như trước đây.

Một điểm đáng chú ý khác là nhiều ngân hàng hiện đã chủ động tái cơ cấu danh mục tín dụng liên quan tới bất động sản.

Thay vì tập trung quá lớn vào cho vay doanh nghiệp phát triển dự án, nhiều ngân hàng đang mở rộng cho vay mua nhà cá nhân và ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu ở thực nhằm giảm rủi ro.

Đây được xem là hướng đi an toàn hơn trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều biến động.

Việc dịch chuyển cơ cấu tín dụng cũng phản ánh thay đổi trong tư duy quản trị rủi ro của hệ thống ngân hàng sau giai đoạn bất động sản tăng nóng.

Nếu trước đây nhiều tổ chức tín dụng sẵn sàng đẩy mạnh cho vay dự án hoặc phân khúc đầu tư với kỳ vọng thị trường tiếp tục tăng giá, thì hiện nay yếu tố pháp lý, khả năng hấp thụ thực tế và dòng tiền vận hành đang được đánh giá chặt hơn rất nhiều.

Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc quá lớn vào vốn vay hoặc phát triển dự án thiếu thanh khoản ngày càng khó tiếp cận tín dụng.

Ở góc độ thị trường, việc nợ xấu bất động sản “hạ nhiệt” phần nào cũng phản ánh quá trình tái cấu trúc ngành địa ốc đang diễn ra mạnh mẽ.

Nhiều doanh nghiệp đã chủ động bán tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc tái cơ cấu dòng tiền để giảm áp lực tài chính. Trong khi đó, các doanh nghiệp có nền tảng vốn mạnh và pháp lý tốt đang dần chiếm ưu thế hơn trong chu kỳ mới.

Quá trình này tuy khiến thị trường tăng trưởng chậm hơn trong ngắn hạn nhưng lại góp phần giảm rủi ro hệ thống về dài hạn.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng vẫn còn nhiều áp lực tiềm ẩn cần theo dõi.

Giá bất động sản tại nhiều đô thị hiện vẫn neo ở mức cao so với thu nhập thực tế của người dân, trong khi sức hấp thụ chưa phục hồi đồng đều ở tất cả phân khúc. Điều này đồng nghĩa khả năng phát sinh nợ xấu vẫn tồn tại nếu thị trường gặp thêm cú sốc về thanh khoản hoặc dòng tiền.

Ngoài ra, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong các năm tới vẫn là yếu tố có thể tác động tới hệ thống tài chính nếu doanh nghiệp không xử lý được dòng tiền.

Đó là lý do cơ quan quản lý hiện vẫn duy trì quan điểm kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng chọn lọc thay vì nới lỏng mạnh như các chu kỳ trước.

Ở góc độ dài hạn, diễn biến hiện nay cho thấy thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng đang bước vào giai đoạn phát triển thận trọng hơn sau thời kỳ tăng trưởng nóng.

Nếu trước đây tín dụng có thể tăng nhanh nhờ kỳ vọng giá bất động sản liên tục đi lên, thì chu kỳ mới đang buộc cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp phải chú trọng nhiều hơn tới chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành thực tế.

Việc nợ xấu bất động sản có dấu hiệu “hạ nhiệt” vì thế không đồng nghĩa rủi ro đã kết thúc, mà phản ánh quá trình tái cân bằng và sàng lọc mạnh hơn của toàn bộ thị trường tài chính – bất động sản trong giai đoạn mới.