Giá nhà ngừng giảm sâu, bất động sản Trung Quốc le lói hy vọng phục hồi

Sau nhiều năm chìm trong khủng hoảng và liên tục lao dốc, thị trường bất động sản Trung Quốc đang bắt đầu xuất hiện những tín hiệu ổn định đầu tiên. Giá nhà tại nhiều thành phố lớn đã giảm chậm lại đáng kể, một số khu vực thậm chí ghi nhận mức tăng nhẹ sau thời gian dài suy yếu. Dù chưa đủ để khẳng định thị trường đã thực sự tạo đáy, nhưng những diễn biến gần đây đang thắp lên hy vọng về khả năng phục hồi của nền kinh tế địa ốc lớn thứ hai thế giới.

Theo dữ liệu được Bloomberg dẫn lại, giá nhà mới tại 70 thành phố Trung Quốc trong tháng 4/2026 chỉ giảm 0,19% so với tháng trước – mức giảm thấp nhất trong vòng một năm. Giá nhà chuyển nhượng cũng giảm chậm hơn, xuống còn khoảng 0,23%, đánh dấu giai đoạn giảm nhẹ nhất kể từ đầu năm 2025.

Đáng chú ý hơn, tại các đô thị cấp 1 như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu, giá nhà hiện hữu đã tăng khoảng 2% trong giai đoạn từ tháng 2 đến tháng 4/2026 theo thống kê của UBS và Centaline. Con số này tuy chưa đủ lớn để tạo ra một chu kỳ tăng giá mới, nhưng lại có ý nghĩa tâm lý rất mạnh sau khi thị trường từng mất tới gần 40% giá trị kể từ năm 2021.

Điều đó cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc có thể đang bước qua giai đoạn tồi tệ nhất sau nhiều năm khủng hoảng thanh khoản, vỡ nợ doanh nghiệp và niềm tin người mua suy giảm mạnh.

Trong nhiều năm, bất động sản từng được xem là “xương sống” của nền kinh tế Trung Quốc. Nhà đất không chỉ đóng vai trò đầu tư mà còn là tài sản tích lũy lớn nhất của tầng lớp trung lưu nước này. Theo khảo sát của Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam tại Thành Đô, khoảng 75% tài sản tiết kiệm của hộ gia đình Trung Quốc nằm trong bất động sản.

Chính vì vậy, khi thị trường lao dốc kéo dài từ sau năm 2021 với sự sụp đổ của các tập đoàn lớn như Evergrande hay Country Garden, tác động không chỉ dừng ở ngành địa ốc mà còn lan sang tiêu dùng, tài chính và niềm tin kinh tế của toàn xã hội.

Khác với cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008 – nơi hệ thống ngân hàng chịu cú sốc trực tiếp – khủng hoảng bất động sản Trung Quốc lại tác động mạnh nhất tới tài sản hộ gia đình và sức mua của người dân.

Nhiều người Trung Quốc từng xem việc sở hữu nhiều căn hộ là con đường an toàn nhất để tích lũy tài sản. Khi giá nhà giảm mạnh, cảm giác “giàu lên nhờ bất động sản” cũng biến mất nhanh chóng. Điều này khiến tiêu dùng nội địa suy yếu kéo dài khi người dân cắt giảm chi tiêu để phòng thủ tài chính.

Một trong những lý do khiến thị trường gần đây bắt đầu “ít xấu hơn” là việc chính quyền Trung Quốc liên tục tung ra các biện pháp hỗ trợ mạnh tay.

Nhiều thành phố lớn đã nới lỏng điều kiện mua nhà, tăng hạn mức vay ưu đãi và hỗ trợ lãi suất để kích cầu thị trường. Thâm Quyến đã giảm nhiều điều kiện hạn chế mua nhà tại trung tâm, trong khi Quảng Châu nâng hạn mức vay từ quỹ nhà ở. Thượng Hải cũng triển khai nhiều chương trình cho vay lãi suất thấp để hỗ trợ người mua nhà tiếp cận vốn dễ hơn.

Theo giới phân tích, điểm khác biệt lớn của giai đoạn hiện nay là các chính sách hỗ trợ đang được triển khai đồng bộ hơn thay vì rời rạc như trước.

Sau cuộc họp Bộ Chính trị Trung Quốc hồi tháng trước, mục tiêu ổn định thị trường bất động sản được nhấn mạnh rõ ràng hơn, giúp giới đầu tư kỳ vọng chính sách hỗ trợ sẽ kéo dài thay vì chỉ mang tính ngắn hạn.

Một yếu tố khá bất ngờ khác đang góp phần cải thiện tâm lý thị trường là sự bùng nổ của lĩnh vực AI và công nghệ tại Trung Quốc.

Theo UBS, làn sóng AI đang giúp lợi nhuận doanh nghiệp công nghệ và ngành sản xuất liên quan tăng mạnh, qua đó cải thiện việc làm và niềm tin tiêu dùng tại các đô thị lớn. Điều này tạo ra “hiệu ứng tài sản” mới và phần nào hỗ trợ nhu cầu mua nhà trở lại tại các thành phố giàu có.

UBS hiện dự báo giá nhà tại các đô thị lớn của Trung Quốc có thể ổn định trong năm nay và tăng nhẹ khoảng 2% trong năm sau nếu các chính sách hỗ trợ tiếp tục phát huy hiệu quả. Tuy nhiên, quá trình phục hồi được cho là sẽ diễn ra không đồng đều. Các thành phố cấp 1 có khả năng hồi phục trước, trong khi các đô thị nhỏ vẫn còn áp lực dư cung lớn.

Đây cũng là điểm khiến nhiều chuyên gia vẫn giữ tâm lý thận trọng.

Hiện Trung Quốc vẫn đang đối mặt lượng tồn kho bất động sản khổng lồ với khoảng 90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc xây dựng dang dở theo ước tính của các nhà phân tích. Tại nhiều thành phố nhỏ, nhu cầu mua nhà suy giảm mạnh do dân số trẻ dịch chuyển tới các siêu đô thị lớn hơn.

Điều đó đồng nghĩa thị trường dù có dấu hiệu ổn định nhưng chưa thể quay lại thời kỳ tăng trưởng nóng như trước đây.

Nhiều ý kiến trên Reddit và các diễn đàn tài chính cũng cho thấy quan điểm khá trái chiều về triển vọng bất động sản Trung Quốc. Một số cho rằng thị trường đang dần tạo đáy sau thời gian giảm quá sâu, trong khi nhiều người khác vẫn lo ngại nguy cơ “hy vọng hụt” khi thị trường từng nhiều lần phục hồi ngắn rồi tiếp tục giảm mạnh trở lại.

Ở góc độ dài hạn, diễn biến hiện nay cho thấy Trung Quốc đang bước vào một giai đoạn rất khác của thị trường địa ốc.

Nếu trước đây bất động sản từng là động cơ tăng trưởng gần như tuyệt đối của nền kinh tế, thì hiện nay mô hình đó đang thay đổi mạnh. Chính phủ Trung Quốc dường như không còn muốn thị trường quay lại tình trạng tăng nóng dựa vào đầu cơ và đòn bẩy tài chính như giai đoạn cũ.

Thay vào đó, mục tiêu lớn hơn là ổn định thị trường, khôi phục niềm tin và giảm dần sự phụ thuộc của nền kinh tế vào bất động sản.

Dù còn nhiều thách thức phía trước, việc giá nhà bắt đầu ngừng giảm sâu sau nhiều năm lao dốc vẫn được xem là tín hiệu quan trọng với nền kinh tế Trung Quốc. Bởi với quốc gia này, bất động sản không chỉ là câu chuyện nhà đất, mà còn liên quan trực tiếp tới tài sản hộ gia đình, niềm tin tiêu dùng và tốc độ tăng trưởng của toàn bộ nền kinh tế trong nhiều năm tới.