Đánh thuế bất động sản thứ 2 thế nào để không ảnh hưởng người thu nhập thấp?

Câu chuyện đánh thuế bất động sản thứ hai đang trở thành chủ đề được quan tâm mạnh tại Việt Nam trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao tại các đô thị lớn, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ và nhóm thu nhập trung bình ngày càng khó khăn hơn. Tuy nhiên, điều khiến nhiều người lo ngại là nếu chính sách thuế được áp dụng thiếu linh hoạt, đối tượng chịu ảnh hưởng đầu tiên có thể lại chính là người thu nhập thấp hoặc các gia đình phải mua thêm nhà vì nhu cầu sinh hoạt thực tế chứ không phải đầu cơ.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Bùi Ngọc Sơn, vấn đề quan trọng nhất không nằm ở việc có đánh thuế hay không, mà là đánh thuế như thế nào để vừa hạn chế đầu cơ, vừa không tạo thêm gánh nặng cho người dân có nhu cầu ở thực.

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển theo hướng tích trữ tài sản rất mạnh. Không ít người mua nhiều nhà, đất chỉ để giữ tài sản hoặc chờ tăng giá thay vì đưa vào sử dụng thực tế. Điều này khiến một lượng lớn bất động sản bị “đóng băng” trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.

Đó là lý do đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai thường được xem như công cụ để chống đầu cơ và buộc dòng tiền quay trở lại các hoạt động sản xuất – kinh doanh hiệu quả hơn cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào số lượng nhà để đánh thuế thì có thể tạo ra bất cập lớn.

Tại Việt Nam, nhiều gia đình nhiều thế hệ sống trong diện tích rất nhỏ nên phải mua thêm một căn hộ nhỏ khác cho con cái hoặc người thân tách ra ở riêng. Trong trường hợp này, nếu mặc định căn nhà thứ hai phải chịu thuế cao sẽ gây áp lực rất lớn lên nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Đó là lý do nhiều chuyên gia cho rằng chính sách thuế cần dựa trên tổng diện tích sở hữu, giá trị tài sản và mục đích sử dụng thay vì chỉ đếm số lượng căn nhà.

Một hướng được đề xuất là xác định ngưỡng diện tích cơ bản cho mỗi người, ví dụ khoảng 20 m²/người. Chỉ phần diện tích vượt quá nhu cầu ở thực mới bị áp thuế lũy tiến cao hơn. Điều này giúp phân biệt rõ giữa nhu cầu sinh hoạt chính đáng và hoạt động đầu cơ tích trữ tài sản.

Ngoài diện tích, yếu tố vị trí và giá trị tài sản cũng được cho là cần đưa vào cách tính thuế.

Một căn nhà nhỏ ở vùng ven phục vụ nhu cầu sinh hoạt rất khác với việc sở hữu nhiều biệt thự, căn hộ cao cấp hoặc đất bỏ hoang tại trung tâm đô thị. Nếu áp dụng cùng một cách tính thuế cho mọi loại tài sản sẽ rất dễ tạo cảm giác thiếu công bằng.

Nhìn ra thế giới, nhiều quốc gia đã áp dụng thuế tài sản như công cụ kiểm soát đầu cơ bất động sản. Mỹ duy trì thuế tài sản khoảng 1–2% giá trị nhà mỗi năm, Canada đánh thuế cao với nhà bỏ trống, còn Singapore áp mức thuế rất mạnh với người mua nhà thứ hai hoặc người nước ngoài nhằm kiểm soát đầu cơ và bảo vệ nhu cầu ở thực trong nước.

Trong khi đó tại Việt Nam, hệ thống thuế bất động sản hiện vẫn chủ yếu tập trung vào giao dịch chuyển nhượng thay vì đánh thuế sở hữu tài sản. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện ở mức rất thấp, chỉ khoảng 0,03–0,15%, nên chi phí nắm giữ nhiều bất động sản gần như không đáng kể.

Điều này góp phần tạo ra tình trạng nhiều người mua đất rồi để trống trong thời gian dài chỉ để chờ tăng giá.

Không ít khu đô thị xuất hiện hàng loạt căn nhà bỏ hoang nhưng giá vẫn liên tục bị đẩy lên do đầu cơ và tâm lý tích sản. Khi chi phí nắm giữ gần như bằng không, dòng tiền sẽ tiếp tục bị hút vào bất động sản thay vì chảy vào sản xuất hoặc kinh doanh thực tế.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng lo ngại rằng nếu áp thuế quá mạnh trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vẫn hạn chế, chủ sở hữu có thể chuyển phần chi phí thuế sang người thuê hoặc người mua, khiến giá nhà và giá thuê tiếp tục tăng.

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng về dài hạn, quy luật cung – cầu sẽ điều chỉnh vấn đề này. Khi chi phí nắm giữ tăng lên, những người ôm quá nhiều bất động sản buộc phải bán bớt hoặc đưa tài sản vào khai thác để giảm áp lực thuế, từ đó làm tăng nguồn cung thực tế cho thị trường.

Một yếu tố quan trọng khác là minh bạch dữ liệu đất đai.

Nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam muốn đánh thuế bất động sản hiệu quả thì trước tiên phải xây dựng được hệ thống dữ liệu sở hữu minh bạch dựa trên mã định danh cá nhân để xác định chính xác ai đang nắm giữ bao nhiêu tài sản. Nếu dữ liệu không đầy đủ, việc áp thuế rất dễ bị lách luật hoặc tạo bất bình đẳng giữa các nhóm người sở hữu tài sản.

Hiện tại, Việt Nam chưa chính thức áp dụng thuế bất động sản thứ hai trên phạm vi toàn quốc, nhưng chủ đề này đang được thảo luận ngày càng nhiều trong bối cảnh áp lực giá nhà và đầu cơ bất động sản gia tăng.

Trên các diễn đàn mạng xã hội và Reddit, nhiều ý kiến cũng cho thấy quan điểm rất trái chiều. Một số người ủng hộ mạnh việc đánh thuế để hạn chế đầu cơ và giảm sốt đất, trong khi nhiều ý kiến khác lo ngại chính sách nếu triển khai thiếu hợp lý sẽ tạo thêm áp lực cho người dân và thị trường.

Điều đó cho thấy đánh thuế bất động sản không đơn thuần là câu chuyện tăng thu ngân sách, mà là bài toán cân bằng giữa chống đầu cơ, bảo vệ nhu cầu ở thực và duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản trong dài hạn.