Nghịch lý bất động sản Việt Nam: Nhà cao cấp dư thừa nhưng người dân vẫn khó có nhà ở

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một nghịch lý kéo dài nhiều năm nhưng ngày càng trở nên rõ nét hơn. Trong khi hàng loạt dự án căn hộ cao cấp, hạng sang liên tục được triển khai tại các thành phố lớn, thì phần lớn người dân vẫn gặp khó khăn trong việc sở hữu một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Nghịch lý này không chỉ phản ánh sự mất cân đối của thị trường mà còn cho thấy khoảng cách ngày càng lớn giữa nhu cầu thực tế và cơ cấu sản phẩm đang được phát triển.

Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung mới những năm gần đây chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp. Trong khi đó, nhà ở giá phù hợp với người có thu nhập trung bình, công nhân và người trẻ gần như ngày càng khan hiếm. Theo nhiều thống kê thị trường, hơn 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực tế lại tập trung ở nhóm nhà ở vừa túi tiền.

Điều đáng nói là dù nguồn cung cao cấp ngày càng lớn, thanh khoản của nhiều dự án vẫn không đạt kỳ vọng. Nhiều căn hộ được mua với mục đích đầu tư hoặc tích sản thay vì để ở, dẫn đến tình trạng không ít khu đô thị có tỷ lệ cư dân thực tế thấp hơn nhiều so với số lượng sản phẩm đã bán ra.

Trong khi đó, những người có nhu cầu ở thực lại ngày càng khó tiếp cận thị trường.

Một trong những nguyên nhân lớn nhất nằm ở tốc độ tăng giá nhà vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Giá căn hộ tại các đô thị lớn liên tục thiết lập mặt bằng mới trong vài năm gần đây, trong khi thu nhập của đa số người lao động không tăng tương ứng. Kết quả là tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam đang ở mức rất cao so với nhiều quốc gia khác trong khu vực.

Nhiều chuyên gia cho rằng với mức thu nhập trung bình hiện nay, một hộ gia đình trẻ phải mất hàng chục năm tích lũy mới có thể mua được một căn hộ tại các đô thị lớn nếu không có sự hỗ trợ tài chính đáng kể. Điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của nhiều người trẻ ngày càng xa vời.

Bên cạnh yếu tố giá bán, cơ cấu phát triển dự án cũng là nguyên nhân khiến thị trường mất cân đối.

Các doanh nghiệp thường ưu tiên phân khúc cao cấp do biên lợi nhuận tốt hơn, trong khi việc phát triển nhà ở giá rẻ hoặc nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn về quỹ đất, thủ tục pháp lý và hiệu quả đầu tư. Điều này khiến nguồn cung nhà ở dành cho số đông người dân không theo kịp nhu cầu thực tế.

Một nghịch lý khác là thị trường vẫn xuất hiện lượng lớn bất động sản tồn kho hoặc không được khai thác hiệu quả, nhưng giá nhà lại rất khó giảm sâu.

Nguyên nhân đến từ việc bất động sản tại Việt Nam không chỉ là nơi ở mà còn được xem như kênh tích sản, giữ tài sản và phòng ngừa lạm phát. Chính tâm lý này khiến nhiều chủ sở hữu chấp nhận giữ tài sản trong thời gian dài thay vì bán giảm giá.

Ở góc độ kinh tế vĩ mô, sự lệch pha cung – cầu kéo dài có thể tạo ra nhiều hệ lụy. Khi người dân khó tiếp cận nhà ở, chi phí sinh hoạt đô thị tăng lên, áp lực an sinh xã hội lớn hơn và khả năng thu hút lao động chất lượng cao của các thành phố cũng bị ảnh hưởng.

Đồng thời, việc dòng vốn tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp có thể làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực của nền kinh tế. Thay vì đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông, thị trường lại phát triển theo hướng phục vụ một nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao hơn.

Trên các diễn đàn và cộng đồng trực tuyến, nhiều ý kiến cho rằng đây là vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay. Không ít người cho rằng giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả của người lao động bình thường, trong khi nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực lại quá ít.

Để giải quyết nghịch lý này, nhiều chuyên gia đề xuất cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện dữ liệu thị trường, kiểm soát đầu cơ và tăng nguồn cung tại các đô thị vệ tinh cũng được xem là những giải pháp quan trọng giúp thị trường phát triển cân bằng hơn.

Trong dài hạn, sự phát triển bền vững của bất động sản Việt Nam sẽ không được đo bằng số lượng dự án cao cấp được xây dựng, mà nằm ở khả năng đáp ứng nhu cầu an cư của đại đa số người dân. Khi thị trường giải quyết được bài toán nhà ở vừa túi tiền, đó mới là dấu hiệu cho thấy bất động sản đang phát triển đúng với vai trò của một ngành kinh tế phục vụ đời sống xã hội thay vì chỉ là kênh đầu tư tài sản.