Nhà tập thể cũ “hét giá” hàng trăm triệu đồng/m²: Thực tế và nghịch lý của bất động sản lõi đô thị

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một hiện tượng gây nhiều tranh luận: những căn nhà tập thể cũ, thậm chí xuống cấp, lại được rao bán với mức giá lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Nếu chỉ nhìn vào hiện trạng công trình, mức giá này gần như “phi lý”. Nhưng nếu nhìn vào vị trí và cấu trúc thị trường, câu chuyện lại trở nên hợp lý theo một cách rất đặc biệt.

Thực tế ghi nhận, nhiều căn hộ tập thể cũ tại khu vực lõi trung tâm như Cửa Nam, Bà Triệu, Tông Đản… đang được rao bán với giá từ 150 đến hơn 300 triệu đồng/m², thậm chí có trường hợp tính theo diện tích sổ đỏ lên tới hơn 360 triệu đồng/m² . Đây là mức giá tiệm cận, thậm chí vượt nhiều dự án chung cư cao cấp mới.

Điều đáng nói là phần lớn những căn hộ này có tuổi đời hàng chục năm, hạ tầng xuống cấp, không thang máy, không chỗ để xe, thậm chí có tình trạng cơi nới tự phát. Tuy nhiên, giá trị của chúng lại không nằm ở chất lượng công trình, mà nằm ở vị trí – yếu tố gần như không thể thay thế.

Các khu tập thể cũ như Kim Liên, Thành Công, Giảng Võ hay khu phố cổ đều nằm ở trung tâm – nơi quỹ đất gần như không còn. Khi nguồn cung mới bị hạn chế, những tài sản “cũ nhưng hiếm” trở thành lựa chọn thay thế cho những người muốn ở trung tâm nhưng không đủ khả năng mua nhà mới. Đây chính là yếu tố cốt lõi đẩy giá lên cao.

Không chỉ để ở, nhiều căn hộ tập thể tầng 1 còn có thể kinh doanh nhỏ lẻ như quán cà phê, cửa hàng tiện lợi, spa mini… Điều này biến chúng thành tài sản “2 trong 1”: vừa ở vừa tạo dòng tiền. Chính yếu tố khai thác thương mại này khiến một số nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao hơn bình thường .

Một yếu tố khác góp phần làm “méo mó” giá là cách tính diện tích. Nhiều căn hộ có diện tích sử dụng thực tế lớn hơn nhiều so với diện tích trên sổ đỏ do cơi nới. Khi tính giá theo diện tích pháp lý, đơn giá/m² bị đẩy lên rất cao, tạo cảm giác “giá sốc” . Đây là điểm mà người mua nếu không hiểu rõ rất dễ nhầm lẫn.

Tuy nhiên, cần nhìn rõ một thực tế: mức giá hàng trăm triệu đồng/m² không phải mặt bằng chung. Phần lớn nhà tập thể cũ tại Hà Nội hiện vẫn dao động phổ biến khoảng 50–80 triệu đồng/m², tùy khu vực và chất lượng . Những căn có giá trên 100 triệu, thậm chí 200–300 triệu/m², chủ yếu là số ít nằm ở vị trí đặc biệt đắc địa.

Điều này cho thấy thị trường đang phân hóa rất mạnh. Một bên là những tài sản “độc bản” ở trung tâm, được định giá theo vị trí hơn là chất lượng. Một bên là số đông căn hộ cũ đang giảm giá, thanh khoản thấp và gặp khó trong việc tìm người mua dù đã cắt lỗ hàng trăm triệu đồng .

Ở góc độ đầu tư, nhà tập thể cũ là phân khúc mang tính đặc thù cao. Biên độ lợi nhuận không còn đến từ tăng giá nhanh, mà phụ thuộc vào khả năng khai thác vị trí và dòng tiền. Tuy nhiên, rủi ro cũng không nhỏ: pháp lý phức tạp, chất lượng công trình xuống cấp, nguy cơ cải tạo – giải tỏa trong tương lai.

Ở góc nhìn dài hạn, hiện tượng “nhà cũ giá cao” phản ánh một vấn đề lớn hơn của thị trường: sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại khu vực trung tâm. Khi không còn đất để phát triển dự án mới, những tài sản cũ trở thành “hàng hiếm” và được định giá lại theo giá trị vị trí.

Nhưng điều đó không có nghĩa là mức giá hiện tại sẽ luôn bền vững. Khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc và người mua ngày càng thận trọng, những tài sản chỉ dựa vào vị trí mà thiếu yếu tố pháp lý rõ ràng hoặc chất lượng đảm bảo sẽ dần mất lợi thế.

Cuối cùng, nhà tập thể cũ không phải là “kho báu ẩn” cho tất cả mọi người. Nó chỉ phù hợp với một nhóm rất cụ thể: những người chấp nhận đánh đổi tiện nghi để lấy vị trí, hoặc nhà đầu tư hiểu rõ cách khai thác giá trị thương mại của từng căn.

Còn với số đông, mức giá hàng trăm triệu/m² cho một căn nhà cũ kỹ không phải là cơ hội – mà là một bài toán cần cân nhắc rất kỹ trước khi xuống tiền.