Lãi Vay Mua Nhà Tăng Trở Lại – Những Tác Động Lên Thị Trường Bất Động Sản 2025

Lãi Vay Mua Nhà Bắt Đầu Tăng 
Trong thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất trên thị trường tài chính có dấu hiệu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại tiến hành điều chỉnh lãi suất huy động. Sau quãng thời gian dài duy trì mức lãi suất thấp nhằm kích cầu tín dụng, bước vào quý 4/2025, hàng loạt ngân hàng đã nâng lãi suất tiền gửi thêm khoảng 0,2–0,5 điểm %, áp dụng cho nhiều kỳ hạn khác nhau.

Ở một số ngân hàng thương mại cổ phần, mức lãi suất 12 tháng đã tăng lên 5,5–6,2%/năm, cao hơn so với mức quanh 4,8–5,5% vào giữa năm. Một số đơn vị như HDBank, NCB, Vikibank… còn đưa ra mức cao hơn, từ 6,5%/năm cho kỳ hạn 6 tháng nhằm đẩy mạnh thu hút dòng vốn.

Diễn biến này phản ánh nhu cầu tăng cường thanh khoản, bổ sung nguồn vốn trung – dài hạn của các tổ chức tín dụng. Đồng thời, khi lãi suất huy động tăng, lãi suất cho vay – đặc biệt là vay mua nhà – cũng bắt đầu điều chỉnh theo. Bên cạnh nhu cầu hút vốn, sự mở rộng cho vay trong mảng tiêu dùng và bất động sản thời gian gần đây cũng góp phần tạo áp lực khiến lãi suất đi lên.

Ngay khi các ngân hàng điều chỉnh bảng lãi suất tiết kiệm, lãi vay dành cho các gói tín dụng mua nhà cũng lập tức được cập nhật. Hiện lãi suất cố định 12–18 tháng đầu vào khoảng 6,5–7,5%/năm, tăng thêm 0,3–0,5 điểm % so với quý trước. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 10–11%/năm, tùy từng ngân hàng.

Theo chia sẻ của chị Bùi Kiều Anh – một nhân viên tín dụng tại Hà Nội, việc điều chỉnh lãi suất là cần thiết để cân đối chi phí vốn. Tuy vậy, các ngân hàng vẫn cố gắng duy trì chương trình ưu đãi dành cho người mua nhà lần đầu hoặc khách hàng trẻ. Với các khoản vay từ 15–20 năm, chỉ cần lãi suất tăng thêm 0,5 điểm % cũng khiến số tiền phải trả hàng năm tăng lên đáng kể, tạo áp lực lớn cho người vay.

Tác Động Đến Thị Trường Bất Động Sản

Bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản – nhận định rằng việc lãi vay tăng đang tạo hiệu ứng lan rộng trên toàn thị trường. Chi phí vốn tăng khiến thanh khoản giảm, nhất là ở nhóm khách hàng vay mua nhà và các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao. Kế hoạch mua – bán – triển khai dự án đều phải xem xét lại khi chi phí vốn trở thành yếu tố khó dự đoán nhất.

Trong quá khứ, mỗi lần lãi suất tăng mạnh, thị trường bất động sản đều chịu ảnh hưởng nặng nề. Giai đoạn 2011–2013 là ví dụ rõ ràng: khi lãi vay tăng lên 18–20%/năm, nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp phải bán tháo tài sản, thị trường rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài, giá nhà đất tại nhiều khu vực giảm 30–40%.

Những năm gần đây, các gói vay ưu đãi từng giúp kích cầu mạnh, với lãi suất thấp chỉ khoảng 5,5%/năm hoặc miễn lãi – ân hạn gốc trong vài năm đầu. Tuy nhiên, khi chuyển sang lãi suất thả nổi, nhiều khách hàng bị áp lực lớn do tiền lãi tăng mạnh, thậm chí vượt cả tốc độ trả gốc. Trong bối cảnh thị trường kém thanh khoản, việc bán lại tài sản để giảm áp lực nợ cũng không hề dễ dàng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, rủi ro càng lớn hơn. Lãi suất tăng đồng nghĩa chi phí tài chính đội lên, trong khi sức mua giảm làm dòng tiền bị kéo dài. Nhiều doanh nghiệp vừa phải xoay sở trả nợ ngân hàng, vừa đối diện lượng trái phiếu đáo hạn lớn trong khi kênh huy động mới chưa cải thiện. Áp lực buộc họ phải giãn tiến độ, thương lượng lại với ngân hàng hoặc thậm chí bán bớt quỹ đất để duy trì hoạt động.

Những dự án hình thành trong tương lai là nhóm chịu tác động mạnh nhất khi nguồn vốn ứng trước của khách hàng bị thu hẹp. Điều này khiến tiến độ nhiều dự án bị đình trệ, ảnh hưởng tới niềm tin của người mua và các nhà đầu tư thứ cấp. Nếu mặt bằng lãi suất cao tiếp tục kéo dài, nguồn cung nhà ở có thể bị thiếu hụt trong trung hạn do các chủ đầu tư hạn chế mở rộng quỹ đất.

Chi phí vốn tăng cũng ảnh hưởng đến các dự án hạ tầng, đầu tư công, khiến tiến độ chậm và kỳ vọng tăng giá tại nhiều khu vực vốn được đánh giá cao trước đó bị giảm sút.

Dù gặp nhiều thách thức ngắn hạn, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản vẫn được đánh giá tích cực nhờ nhu cầu ở thực lớn, tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng liên tục mở rộng. Tuy vậy, người mua nhà được khuyến nghị sử dụng đòn bẩy tài chính an toàn, không vượt quá 50% giá trị tài sản, đồng thời lựa chọn dự án của các chủ đầu tư uy tín và có pháp lý rõ ràng.