Đề xuất sửa đổi 8 nhóm chính sách trong Luật Kinh doanh bất động sản: Thị trường bước vào giai đoạn “siết chuẩn” mạnh hơn

Sau hơn một năm Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đi vào thực tế, Bộ Xây dựng đang đề xuất sửa đổi, bổ sung thêm 8 nhóm chính sách lớn nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường và hoàn thiện hành lang pháp lý cho giai đoạn phát triển mới.

Động thái này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong quá trình “tái cấu trúc” mạnh sau giai đoạn biến động kéo dài. Nếu như trước đây trọng tâm là tháo khó để cứu thanh khoản và dòng vốn, thì hiện nay hướng điều chỉnh đang chuyển sang việc chuẩn hóa hoạt động kinh doanh, nâng tính minh bạch và giảm các khoảng trống pháp lý tồn tại nhiều năm qua.

Theo đề xuất, 8 nhóm chính sách sửa đổi tập trung vào nhiều nội dung then chốt như kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển nhượng dự án, hợp đồng giao dịch, kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng, dịch vụ môi giới bất động sản và hệ thống cơ sở dữ liệu thị trường.

Điểm đáng chú ý là nhiều nội dung lần này không chỉ mang tính “gỡ khó”, mà còn mang màu sắc siết chuẩn thị trường rõ rệt hơn. Điều đó phản ánh thực tế rằng sau giai đoạn tăng nóng và nhiều biến động, thị trường đang buộc phải chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang vận hành theo chuẩn chuyên nghiệp hơn.

Một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất là quy định liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai. Bộ Xây dựng đề xuất làm rõ hơn điều kiện để dự án được đưa vào kinh doanh, bao gồm yêu cầu hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ và phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. Đáng chú ý, nhiều loại công trình cũng được đề xuất phải hoàn thành phần móng trước khi mở bán.

Nếu được áp dụng, đây sẽ là thay đổi có ảnh hưởng lớn tới thị trường. Trong nhiều năm, việc bán hàng khi dự án chưa hoàn thiện đầy đủ pháp lý hoặc hạ tầng từng là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Việc nâng điều kiện mở bán có thể khiến doanh nghiệp chịu áp lực vốn lớn hơn, nhưng đổi lại giúp giảm rủi ro cho người mua.

Một nội dung khác rất đáng chú ý là đề xuất sửa đổi các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản. Thực tế lâu nay cho thấy nhiều chủ đầu tư tự xây dựng hợp đồng với các điều khoản phức tạp hoặc có lợi cho phía bán, khiến người mua ở thế yếu. Bộ Xây dựng đánh giá đây là một trong những nguyên nhân khiến tranh chấp trên thị trường gia tăng.

Do đó, việc chuẩn hóa hợp đồng, siết quy định thanh toán và tăng kiểm soát nội dung giao dịch được xem là bước đi quan trọng để nâng tính minh bạch cho thị trường.

Ngoài ra, nhóm chính sách liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản cũng được chú ý đặc biệt. Đây là vấn đề từng khiến nhiều dự án “đắp chiếu” kéo dài do vướng pháp lý trong chuyển nhượng. Khi thủ tục được làm rõ hơn, quá trình tái cấu trúc dự án có thể diễn ra nhanh hơn, giúp dòng vốn lưu thông tốt hơn trong thị trường.

Không chỉ dừng ở hoạt động đầu tư và giao dịch, lần sửa đổi này còn tác động trực tiếp tới nghề môi giới bất động sản. Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ hành nghề đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Điều này cho thấy nghề môi giới đang bước vào giai đoạn chuẩn hóa mạnh hơn sau thời kỳ phát triển tự phát. Trong bối cảnh thị trường ngày càng đòi hỏi minh bạch và chuyên môn cao, môi giới không còn có thể hoạt động theo kiểu “tay ngang” như trước.

Đáng chú ý, việc xây dựng hệ thống dữ liệu và cơ sở thông tin thị trường bất động sản cũng nằm trong nhóm sửa đổi trọng tâm. Đây được xem là một trong những “mắt xích” quan trọng nhất nhưng cũng yếu nhất của thị trường Việt Nam suốt nhiều năm qua. Khi dữ liệu thiếu minh bạch, giá cả dễ bị thao túng, đầu cơ và tạo sốt ảo.

Nếu cơ sở dữ liệu được xây dựng đồng bộ và công khai hơn, thị trường sẽ dần giảm tình trạng lệch pha thông tin giữa người mua, doanh nghiệp và môi giới. Đây cũng là nền tảng để quản lý thuế, kiểm soát giao dịch và điều tiết thị trường hiệu quả hơn trong tương lai.

Ở góc nhìn rộng hơn, việc liên tục sửa đổi và hoàn thiện luật cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới – nơi yếu tố pháp lý và quản trị thị trường được đặt lên cao hơn so với trước.

Tuy nhiên, chính việc nâng chuẩn này cũng sẽ tạo áp lực thanh lọc lớn hơn. Những doanh nghiệp yếu về tài chính, thiếu minh bạch hoặc phụ thuộc quá nhiều vào huy động vốn sớm có thể gặp khó khăn lớn trong giai đoạn tới. Ngược lại, các doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng, năng lực triển khai thực sự và chiến lược dài hạn sẽ có lợi thế lớn hơn.

Nhìn tổng thể, đề xuất sửa đổi 8 nhóm chính sách không đơn thuần là điều chỉnh kỹ thuật pháp luật. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang được định hướng theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và kiểm soát rủi ro mạnh hơn sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Và trong chu kỳ mới, luật chơi sẽ không còn dễ như trước. Nhưng đổi lại, thị trường có cơ hội phát triển ổn định và bền vững hơn nếu các thay đổi được triển khai hiệu quả.