Đầu cơ bất động sản giảm 30% nhưng “nút thắt” cung – cầu vẫn chưa được tháo gỡ

Sau giai đoạn sốt nóng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong hành vi đầu tư khi hoạt động đầu cơ đã giảm mạnh so với trước. Tuy nhiên, dù dòng tiền đầu cơ hạ nhiệt, thị trường vẫn chưa thể trở lại trạng thái cân bằng bởi bài toán lệch pha cung – cầu tiếp tục kéo dài, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Theo nhiều dữ liệu thị trường, tỷ lệ giao dịch mang tính đầu cơ hiện đã giảm đáng kể so với giai đoạn cao điểm 2020–2022. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc mua bán theo tâm lý “lướt sóng” hiện thận trọng hơn nhiều khi thanh khoản suy giảm và biên lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước.

Sự thay đổi này đến từ hàng loạt biến động trong vài năm qua. Việc siết tín dụng, áp lực lãi vay, khó khăn pháp lý cùng quá trình thanh lọc mạnh của thị trường khiến hoạt động đầu cơ không còn dễ dàng. Nhiều nhà đầu tư từng xuống tiền theo tâm lý đám đông đã phải “gồng hàng” trong thời gian dài khi thanh khoản giảm mạnh.

Ở góc độ tích cực, việc đầu cơ giảm giúp thị trường bớt đi các cơn sốt giá ảo và hạn chế tình trạng tăng nóng tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất của bất động sản hiện nay lại không chỉ nằm ở đầu cơ, mà ở sự mất cân đối kéo dài giữa nguồn cung và nhu cầu thực.

Trong nhiều năm, thị trường phát triển theo hướng ưu tiên các phân khúc có biên lợi nhuận cao như căn hộ cao cấp, bất động sản hạng sang hay các dự án quy mô lớn. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng.

Tại Hà Nội và TP.HCM, căn hộ dưới 2–3 tỷ đồng gần như biến mất ở nhiều khu vực. Mặt bằng giá liên tục tăng mạnh khiến khoảng cách giữa thu nhập và khả năng sở hữu nhà ở ngày càng lớn. Đây là lý do dù nhu cầu ở thực rất lớn, thanh khoản thị trường vẫn không thể phục hồi mạnh như kỳ vọng.

Nghịch lý hiện nay là thị trường có rất nhiều dự án nhưng phần lớn lại nằm ngoài khả năng tiếp cận của số đông người mua. Không ít dự án cao cấp vẫn được mở bán liên tục, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội luôn trong tình trạng khan hiếm.

Điều này phản ánh cấu trúc phát triển chưa thực sự bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam suốt nhiều năm qua. Doanh nghiệp thường ưu tiên phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận, trong khi bài toán nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp chưa được giải quyết tương xứng.

Một yếu tố khác khiến mất cân đối cung – cầu kéo dài là nguồn cung mới bị hạn chế bởi vướng mắc pháp lý. Hàng loạt dự án chậm triển khai hoặc kéo dài thủ tục nhiều năm khiến thị trường thiếu hụt sản phẩm mới, đặc biệt ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Trong khi đó, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn vẫn tăng nhanh. Dân số cơ học liên tục tăng khiến áp lực nhà ở ngày càng lớn, nhưng nguồn cung phù hợp tài chính lại không theo kịp nhu cầu thực tế.

Đáng chú ý, dù giao dịch toàn thị trường suy giảm trong thời gian dài, giá nhà vẫn chưa giảm sâu. Nguyên nhân đến từ việc chi phí đất đai, xây dựng, vốn vay và pháp lý đều tăng mạnh trong những năm gần đây. Điều này khiến giá thành phát triển dự án neo cao, khiến doanh nghiệp khó giảm giá bán.

Thị trường hiện cũng cho thấy sự thay đổi rõ trong hành vi người mua. Nếu trước đây nhiều người chấp nhận mua bất động sản theo kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay yếu tố pháp lý, khả năng khai thác thực tế và giá trị sử dụng được đặt lên hàng đầu.

Xu hướng này buộc doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược phát triển dự án. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh đang có lợi thế lớn hơn trong chu kỳ mới.

Theo giới chuyên gia, bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mang tính chọn lọc mạnh hơn. Dòng tiền hiện không còn chảy theo kiểu đại trà mà tập trung vào những khu vực và phân khúc có nhu cầu thực sự.

Trong bối cảnh đó, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội được xem là giải pháp quan trọng để tái cân bằng thị trường. Nếu cơ cấu nguồn cung không thay đổi, nguy cơ dư cung ở phân khúc cao cấp trong khi thiếu hụt nhà ở cho số đông sẽ còn kéo dài nhiều năm tới.

Ngoài ra, việc minh bạch dữ liệu thị trường, kiểm soát đầu cơ và điều tiết tín dụng hợp lý cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giúp thị trường phát triển bền vững hơn. Mục tiêu không chỉ là ngăn các cơn sốt đất ngắn hạn mà còn hướng tới khả năng tiếp cận nhà ở thực sự của người dân.

Nhìn tổng thể, việc đầu cơ bất động sản giảm 30% là tín hiệu cho thấy thị trường đang bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng và dần quay về giá trị thực hơn. Tuy nhiên, để thị trường phục hồi bền vững, bài toán cốt lõi vẫn nằm ở việc cân bằng lại nguồn cung với nhu cầu thực tế của xã hội.

Khi nhà ở phù hợp tài chính còn khan hiếm và giá bất động sản tiếp tục vượt xa thu nhập của phần lớn người dân, thị trường sẽ còn đối mặt với áp lực thanh khoản và sự phân hóa mạnh trong thời gian tới.