Ấm dần lên nhưng vẫn còn rào cản: Bức tranh bất động sản hiện nay

 

Tín hiệu phục hồi đã xuất hiện

Sau giai đoạn khó khăn kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần ghi nhận những dấu hiệu tích cực. Một số chỉ số như doanh thu, nguồn cung và hoạt động giao dịch đã có sự cải thiện nhất định.

Đơn cử, tại TP.HCM, doanh thu kinh doanh bất động sản năm 2025 ước đạt hơn 387.000 tỷ đồng, tăng khoảng 8,6% so với năm trước, cho thấy thị trường bắt đầu có dấu hiệu hồi phục rõ rệt.

Sự cải thiện này đến từ nhiều yếu tố như chính sách tháo gỡ pháp lý, tín dụng dần nới lỏng và tâm lý thị trường ổn định hơn.

Nguồn cung tăng nhưng chưa giải được bài toán thanh khoản

Một trong những điểm đáng chú ý là nguồn cung bất động sản đang tăng trở lại sau thời gian khan hiếm. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ sôi động ngay lập tức.

Thực tế cho thấy:

- Nguồn cung dồi dào hơn

- Nhưng lực cầu vẫn thận trọng

- Thanh khoản chưa phục hồi mạnh

Theo các chuyên gia, khi nguồn cung tăng, thị trường sẽ chuyển sang cạnh tranh bằng giá trị thực, thay vì kỳ vọng tăng giá như trước. Chỉ cần mức giá chênh lệch 5–10% cũng có thể ảnh hưởng lớn đến tốc độ giao dịch.

Những “nút thắt” lớn vẫn tồn tại

Dù có tín hiệu phục hồi, thị trường vẫn đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn quan trọng:

1. Lệch pha cung – cầu

Phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại thiếu hụt. Điều này khiến nhu cầu thực chưa được đáp ứng đầy đủ.

2. Vướng mắc pháp lý

Nhiều dự án vẫn gặp khó khăn trong thủ tục phê duyệt, giao đất và cấp phép xây dựng, làm chậm tiến độ triển khai và hạn chế nguồn cung thực tế.

3. Áp lực chi phí và giá bán

Chi phí đất đai, xây dựng và tài chính đều tăng khiến giá bất động sản khó giảm sâu trong ngắn hạn, dù thị trường chưa thực sự sôi động.

4. Dòng vốn chưa thực sự thông suốt

Dù tín dụng đã có dấu hiệu nới lỏng, nhưng việc tiếp cận vốn vẫn là thách thức đối với nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Thị trường đang chuyển sang “giá trị thực”

Một thay đổi quan trọng của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển từ đầu cơ sang giá trị thực.

- Người mua ưu tiên nhu cầu ở thật

- Nhà đầu tư chú trọng pháp lý và tiềm năng dài hạn

- Doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược bán hàng

Thanh khoản giờ đây trở thành thước đo quan trọng, phản ánh mức độ phù hợp giữa sản phẩm và nhu cầu thị trường.

Chính sách sẽ quyết định tốc độ phục hồi

Các chuyên gia cho rằng, để thị trường phục hồi bền vững, cần tập trung vào một số giải pháp:

- Tinh gọn thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án

- Minh bạch chi phí đất đai và quy hoạch

- Phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền

- Mở rộng tín dụng cho người mua ở thực

Đặc biệt, việc điều tiết dòng vốn hợp lý – ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng – sẽ đóng vai trò then chốt trong giai đoạn tới.

Triển vọng: Phục hồi nhưng không “bùng nổ”

Năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản. Dù có cơ hội phục hồi, nhưng tốc độ sẽ không quá nhanh mà mang tính chọn lọc.

Thị trường chỉ có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới khi:

- Cung – cầu được cân bằng

- Thanh khoản cải thiện

- Niềm tin người mua quay trở lại