Bất động sản gắn với TOD: Cơ hội lớn nhưng không dễ ăn

Những năm gần đây, khái niệm TOD – Phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development) đang trở thành từ khóa nóng trong giới quy hoạch và đầu tư bất động sản. Đây được xem là mô hình phát triển bền vững khi kết hợp giữa hạ tầng giao thông công cộng với các khu đô thị đa chức năng, giúp giảm áp lực giao thông, nâng cao chất lượng sống và tối ưu giá trị sử dụng đất.

 

Tại Việt Nam, sự xuất hiện của các tuyến metro ở Hà Nội, TP.HCM, hay việc nâng cấp hệ thống đường sắt, đường vành đai đã khiến nhiều khu vực được kỳ vọng “thay da đổi thịt” nhờ TOD. Không ít nhà đầu tư đổ xô săn đất quanh các nhà ga, nút giao thông, với kỳ vọng đón đầu làn sóng tăng giá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu không có quy hoạch bài bản và chính sách rõ ràng, bất động sản ăn theo TOD có thể biến thành “con dao hai lưỡi”.

 

Thực tế, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng đòi hỏi một tầm nhìn tổng thể. TOD không chỉ đơn thuần là xây nhà quanh nhà ga, mà là tạo ra các khu đô thị đồng bộ, nơi cư dân có thể sinh sống, làm việc, mua sắm, giải trí trong phạm vi di chuyển ngắn. Các nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore đã chứng minh rằng khi TOD được quy hoạch đúng, giá trị bất động sản có thể tăng gấp nhiều lần nhờ tính tiện lợi và hiệu quả sử dụng đất.

 

Tuy vậy, thách thức với Việt Nam là thiếu sự đồng bộ giữa quy hoạch giao thông và quy hoạch đô thị. Nhiều khu vực có tuyến metro chạy qua nhưng chưa được tích hợp hạ tầng thương mại, công viên, bãi đỗ xe, hoặc thiếu kết nối với khu dân cư hiện hữu. Khi đó, thay vì tạo ra sức bật cho thị trường, các dự án này lại có thể trở thành những “điểm nghẽn” mới nếu không được đầu tư đúng hướng.

 

Một yếu tố khác khiến việc phát triển bất động sản theo TOD gặp khó là nguồn vốn và pháp lý. Nhiều doanh nghiệp trong nước chưa đủ năng lực tài chính để triển khai các dự án quy mô lớn, đòi hỏi đầu tư dài hạn và đồng bộ hạ tầng. Trong khi đó, khung pháp lý liên quan đến mô hình này vẫn còn khá mới, chưa có hướng dẫn cụ thể để doanh nghiệp có thể triển khai hiệu quả.

 

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng đây cũng chính là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư chiến lược. Khi Nhà nước đẩy mạnh quy hoạch đô thị gắn với metro, đường sắt và các trục giao thông công cộng, những doanh nghiệp biết đón đầu xu hướng, đầu tư bài bản, chú trọng yếu tố xanh và tiện ích đồng bộ sẽ là những người hưởng lợi đầu tiên. Thay vì chạy theo “sóng ngắn” mua đất quanh nhà ga, các nhà đầu tư cần nhìn xa hơn — hướng tới sự phát triển bền vững và giá trị thực lâu dài.

 

Có thể nói, TOD là hướng đi đúng cho tương lai đô thị Việt Nam, nhưng để mô hình này thực sự phát huy hiệu quả, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư. Một thành phố đáng sống không chỉ nằm ở những tuyến metro hiện đại, mà còn ở khả năng kết nối hài hòa giữa giao thông, không gian sống và tiện ích con người.