Bất động sản phía Nam: Nóng bên cung nhưng vẫn trầm lắng bên cầu

Thị trường bất động sản phía Nam đang chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung khi hàng loạt dự án lớn được triển khai và mở bán. Tuy nhiên, sức cầu vẫn chưa cải thiện tương xứng do giá bán neo cao, tín dụng còn thận trọng và người mua ngày càng khắt khe hơn trong quyết định đầu tư.

Sau hơn hai năm tái cơ cấu và điều chỉnh, thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào một giai đoạn đặc biệt khi nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản vẫn chưa thực sự khởi sắc. Hàng loạt dự án quy mô lớn tại TP.HCM và các tỉnh vệ tinh liên tục được khởi công, tái khởi động hoặc mở bán, tạo nên bức tranh sôi động về mặt hoạt động thị trường. Tuy nhiên, phía sau sự nhộn nhịp đó là một thực tế khác: người mua vẫn khá dè dặt và tỷ lệ hấp thụ chưa đạt kỳ vọng.

Trong quý II và nửa đầu năm 2026, khu vực phía Nam ghi nhận làn sóng ra hàng mạnh nhất kể từ sau giai đoạn thị trường suy giảm. Nhiều dự án quy mô lớn tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương cũ và các khu vực giáp ranh đồng loạt được triển khai. Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, tổng nguồn cung mới và chuẩn bị mở bán tại khu vực phía Nam đã vượt mốc 120.000 sản phẩm, trong đó căn hộ tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Sự gia tăng nguồn cung cho thấy niềm tin của doanh nghiệp bất động sản đang dần trở lại. Sau thời gian dài gặp khó khăn về pháp lý, tín dụng và dòng tiền, nhiều chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục cần thiết để tái khởi động dự án. Đây được xem là tín hiệu tích cực đối với toàn thị trường bởi nguồn cung luôn là yếu tố quan trọng quyết định khả năng phục hồi của bất động sản.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là nguồn cung tăng mạnh nhưng lượng giao dịch thực tế lại không tăng tương ứng. Theo các báo cáo thị trường, tỷ lệ hấp thụ ở nhiều dự án vẫn ở mức thấp hơn kỳ vọng, đặc biệt đối với phân khúc nhà liền thổ và bất động sản cao cấp. Nhiều dự án ghi nhận lượng khách tham quan, tìm hiểu khá lớn nhưng số lượng giao dịch thành công lại không cao.

Nguyên nhân đầu tiên đến từ mặt bằng giá bán hiện nay vẫn ở mức rất cao. Sau nhiều năm tăng giá liên tục, giá căn hộ tại TP.HCM đã thiết lập mặt bằng mới khiến khả năng tiếp cận của người mua ở thực ngày càng khó khăn. Nhiều dự án tại khu vực ngoài trung tâm hiện có mức giá tương đương với những dự án trung tâm của vài năm trước. Điều này khiến một bộ phận lớn khách hàng buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc chuyển hướng sang các khu vực xa hơn.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản dù đã có dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn được kiểm soát chặt hơn so với giai đoạn tăng nóng trước đây. Người mua nhà hiện không còn dễ dàng tiếp cận các khoản vay lớn như trước, trong khi áp lực lãi suất dài hạn vẫn là yếu tố khiến nhiều người cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Một yếu tố khác đang tác động mạnh đến thị trường là sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư. Nếu giai đoạn 2020–2022 xuất hiện tâm lý mua nhanh để đón sóng tăng giá thì hiện nay nhà đầu tư có xu hướng đánh giá kỹ hơn về pháp lý, khả năng khai thác thực tế, tiềm năng tăng trưởng và mức độ an toàn của dòng vốn. Tâm lý FOMO đã giảm đáng kể, thay vào đó là xu hướng đầu tư chọn lọc và ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế.

Sự phân hóa trên thị trường cũng ngày càng rõ nét. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan. Trong khi đó, các sản phẩm định giá quá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Đáng chú ý, nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Sự lệch pha cung – cầu này khiến nhu cầu ở thực chưa được đáp ứng đầy đủ và trở thành một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản toàn thị trường chưa thể phục hồi mạnh.

Các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản phía Nam hiện không còn vận hành theo mô hình tăng trưởng đại trà như các chu kỳ trước. Dòng tiền đang tập trung vào những khu vực có hạ tầng phát triển, pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực cao thay vì lan tỏa rộng khắp. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp muốn bán hàng thành công sẽ phải chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm, giá bán hợp lý và chính sách hỗ trợ tài chính thực chất cho khách hàng.

Nhìn về dài hạn, việc nguồn cung phục hồi được xem là nền tảng tích cực cho thị trường bất động sản phía Nam. Tuy nhiên, sự phục hồi bền vững sẽ không được quyết định bởi số lượng dự án mở bán mà phụ thuộc vào khả năng người mua thực sự quay trở lại thị trường. Trong bối cảnh giá bán vẫn ở mức cao và tâm lý đầu tư ngày càng thận trọng, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển thực chất hơn, nơi giá trị sử dụng, hiệu quả khai thác và tính minh bạch sẽ đóng vai trò quan trọng hơn các cơn sốt đầu cơ ngắn hạn.